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  • 新型城镇化+交通强国 “十四五”时期TOD迎发展良机

      

          12月16日至18日,中央经济工作会议在北京举行。在总结今年经济工作、分析当前经济形势基础上,会议强调,疫情变化和外部环境存在诸多不确定性,明年经济形势仍然复杂严峻,复苏不稳定不平衡。

          房地产行业面临的也是同样复杂的大环境。一方面,“十四五”规划中关于推进新型城镇化的表态,奠定了房地产依然拥有稳定需求的基调;另一方面,房地产已经进入了规模总量相对稳定阶段也是不争的事实。如何在新型城镇化的大潮中把握新机遇,开辟更具成长潜力的新赛道,将是房企们在下一个赛段构筑领先优势的重要砝码。

          从目前国家公布的交通强国以及都市圈建设战略规划来看,TOD(以公共交通为导向的开发)有望成为“十四五”期间的新风口。龙湖集团CEO邵明晓在最近一次的采访中就表示,新型城镇化的核心就是大城市、城市群、卫星城、大高铁、大交通,让年轻有支付能力、有活力的人口高度集聚在这些大节点上。而龙湖布局TOD正是契合了城市发展的大势。万科集团也已经将TOD提到与城市更新并行的高度,该公司总裁祝九胜认为,对于开发商来说,TOD过往是加分题,但今天变成了一道必答题。

          这确实是一个令人心动的广阔市场,据机构测算,目前已经在运营的+在建部分的轨道交通线路对应的TOD市场规模,已经达到4.3万亿元,随着我国城市轨道交通的快速发展,潜在TOD规模还将不断扩大。不过,由于门槛高、难度大,这注定是少数房企才能拿到入门券的盛宴。正如京投发展(行情600683,诊股)总裁高一轩所说,“TOD是一个需要综合能力比较强的优等生才能参与的事。”

          “十四五”规划中的TOD新机遇

          充满挑战与不确定性的2020年即将走向尾声,在新旧交替之际,11月份公布的“十四五”规划为下一个五年中国经济的发展指引了方向。文件提及,要促进住房消费健康发展,推进以人为核心的新型城镇化,发挥中心城市和城市群带动作用,建设现代化都市圈。

          专家认为,我国正处于城镇化快速发展时期,这个过程既创造巨大需求,也提升有效供给。因此,“十四五”期间,要发挥中心城市和城市群带动作用,实施区域重大战略,建设现代化都市圈,形成一批新增长极。

          过去粗放的数量型增长模式,已经无法满足城市在新时期的持续健康发展要求。TOD模式因此备受关注。凭借强大的改善交通拥堵、高效资源配置以及制造新经济中心的能力,TOD模式更新了城市开发理念,重构城市运营方式,成为解决大型城市发展规划问题的首选模式。

          而“十四五”规划也提及要加快建设交通强国,完善综合运输大通道、综合交通枢纽和物流网络,加快城市群和都市圈轨道交通网络化。有专家表示,“十四五”期间中国轨道交通仍将快速发展,这意味着,可有效提升城市土地利用效率和空间价值的TOD模式将迎来发展良机。

          保利投顾研究院持相似的看法,该机构认为,我国交通基建资金缺口、高度聚集的人口压力凸显、各城密集出台TOD政策,三大因素交织驱动我国TOD模式发展正在驶入快车道。目前全国已有超过17城出台政策,从明确地铁物业开发方向、缓解融资困境,到推动综合开发,政策日益完善,助推TOD加速发展。

          例如,东莞年初便表示,2020年将完成55个TOD站场规划编制,5月份又出台了《东莞市轨道交通TOD地区土地与空间复合利用管理规定》。作为全国人口第四高的城市,成都的轨交在建规模已经连续多年排名全国前三,目前正在推进的项目的总投资超1600亿元。

          行业优等生的万亿级赛道

          对于TOD的市场规模,曾有机构做过统计,得出来的结论是,已经在运营的+在建部分的轨道交通线路对应的车辆段TOD市场规模,已经达到4.3万亿元,若算上其他类型的TOD,保守估计市场规模将突破5万亿元。伴随着中国城市群的发展,TOD的市场容量还将不断扩大。

          从市场层面来看,TOD的发展潜力已经得到各方认可,相关地块的成交热度不断上升。根据易居研究院的统计,今年前9月全国累计成交的TOD地块超过30宗,成交总面积近247万平方米。

          深圳住建局局长张学凡在今年8月份曾表示,到2035年,粤港澳大湾区铁路网络运营及在建里程将达到5700公里,主要城市之间都是一小时通达,实现“轨道上的大湾区”。在这个基础上,他认为,房地产开发模式实际上就是TOD的模式,而且将会引领未来一段时间。

          一些触觉敏锐的房企已经抢先占据了TOD的高地。龙湖集团是国内TOD领域的先行者之一,截至目前,该公司拟持有商业项目近100个,其中TOD项目数量占比近7成。机构数据显示,今年上半年,龙湖集团新增土地价值590.9亿元,其中便有5幅TOD项目用地,拿地金额接近196亿元。

          截至今年上半年,万科集团已累计获取49个TOD项目,累计总投入2400亿元。其管理层在6月底的股东会上表示,未来万科在地产开发上有两个重点方向,分别为城市更新和TOD,虽然在业绩上还没有充分体现,但未来潜力很大,会为传统开发业务带来新的增长曲线。

          据不完全统计,目前介入TOD模式的开发商仅有寥寥十余家,其中既包括万科、龙湖、保利等全国布局的企业,也有京投发展、越秀地产等专注于深耕北京、广州等区域市场。分析人士认为,TOD确实是蓝海,但这是一片波涛汹涌的蓝海,对于企业综合实力要求太高,管理起来也极其复杂,只有少数企业才有资格分享其中的巨大市场红利。

          高一轩也曾公开表示,TOD是一个非常开放的市场,市场空间大,综合回报较高,因此成为众多房企的发力点。但TOD项目开发复杂,技术要求门槛高,且需要综合操盘能力,对于房企挑战也较大。在他看来,由于业态丰富、资金量大,TOD是一个需要综合能力比较强的优等生才能参与的业务。短平快、快周转、赚把钱就走人的传统地产开发模式,并不适用于TOD。

          从已经在TOD市场占据一定份额的企业来看,大多是各方面发展较为均衡的“三好生”。例如,作为“三道红线”中为数不多处于“绿档”的房企,龙湖集团的平均融资成本已经连续4年维持在4.5%的水平,2020年上半年的净负债率51.4%,在手现金784亿元,现金短债比为4.55倍,财务及盈利指标均属行业较优水准。较低的融资成本、充足的现金流,可以形成“投、建、管、融”的良性循环,撬动投资回报期较长的TOD项目。与此同时,地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务等多元业态协同并举,以及突出的规划、设计、建造和运营等专业能力,也是龙湖能够在TOD赛道上保持长足竞争力的核心所在。

          中信建投(行情601066,诊股)认为,贯穿“十四五”期间的最大国情便是中国进入城市化下半场。未来服务业、制造业、供应链的重整,包括科技创新的升级,大概率会在城市群里发生。因此,未来10年,龙湖也给自己锚定了方向,那就是紧随大势,聚焦TOD模式、深耕商业赛道,做城市的长期主义者。而TOD这条万亿级赛道,也将成为以龙湖、万科等为代表的行业优等生的专属。

          (CIS)

    作者:admin  发布时间:2021-01-12  点击数:

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