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  • 现在买不买房?先弄清这几个问题

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    我之前写了个文,说聪明人现在在卖房子。

    很多人包括我们的读者,都不同意。这很正常,我写文章也不是寻求每个人都认同,甚至不是寻求大部分人的认同,我只是提供一种思考问题的思路和逻辑,无法保证我的观点一定是正确的。

    但有些人反对我的观点,根本没搞清楚我的观点到底是什么。不少反对方论述了一通,其实结论和我的一致。

    比如我从未鼓动大家卖掉自己住的刚需房,我一直说的都是投资的角度,房子不是一个值得超配的标的。但有人写了一大堆来反驳我说自己住的怎么怎么样,这样为了反驳而反驳的论证,毫无意义。

    回到房子这个问题,我重申,从资产配置的角度看,现在聪明的人都应该兑现房子的收益,选择卖出,落袋为安。房子在未来相当长一段时间,都不是一个值得超配的大类资产。

    同不同意我的观点,一点都不重要。但如下的一些逻辑和事实,大家可以一起思考一下。

    2“刚需”是不是真的“刚”?

    考虑中国房价的问题,不应只看所谓「刚需」。因为宽松的货币环境(以往两位数以上的M2增速)不再的前提下,相当多的刚需,可能也就变成了「软需」。

    一个非常简单的例子,如果加杠杆只付首付买房,只要房价保持不涨,甚至继续涨但涨幅绝对小于财务利息支出,这多出来的额外财务费用,足以打消很多人改善住房的需求。

    投资和投机性的需求,更不用说。

    事实上,中国老百姓很多所谓对房子的刚性需求,都包含了人们对房价「只涨不跌」的这个预期,以及这种预期下财富增值的美好憧憬。这本质上还是一种投资的需求,而非真正意义上的消费需求。什么叫刚性消费需求,就是不管价格涨跌,买了都无所谓,都一定要买,比如结婚用的。只有类似这样的消费需求,才能真正称之为刚需。

    如果我们思考的一个逻辑,概念定义的起点就错了,结论自然很难正确。

    3区位优势一直在,为何房价只在某些年份大涨?

    城市的区位优势,比如北京上海的虹吸效应,也不该成为解释房价走势的最重要的变量。

    逻辑非常简单,这些城市三年五年以前,十年二十年以前,相较于其他任何城市,都具备同样的区位优势和虹吸效应,但彼时的房价,并未出现一直出现大幅上涨,某些年份还出现了幅度明显的下跌。

    因此,区位优势,在纵向的角度,不是解释房价上涨的原因。所谓纵向,就是时间的序列上。

    区位优势,只在同一个横截面上,具备解释力。但人们更需要明白,影响这个横截面的整体因素为何。

    4人口与城镇化

    人口这一变量更多是通过影响经济增长,最终影响房价,而非直接作用于房价。

    因为无论人口多寡,房价都可出现大幅上涨。(城镇人口)多少,与房价的相关性,并不明显。可以参考日本和美国。

    人口对房价的影响,要通过货币这一中间变量。

    如果在城镇化的进程中,货币的供应和派生适当,那么理论上,房价并不会因为城镇人口的增加就出现快速上涨。因为新增的城镇人口,手持货币(收入)的增长,刚好用来匹配劳动生产率的提升,此时房价并没有上涨的动力。(最新的政府工作报告即对未来货币增长定调为“与名义GDP增速相匹配”,大致就是这个意思)。

    相反,即便早已完成城镇化进程的日本和美国,在没有明显边际新增的城镇人口的情况下,房价也会出现周期的波动。

    例如美国2008年之前的长达七年的房价上涨,和城镇化并没有太多关系。

    5

    表面上看,任何商品的价格,包括属于金融资产的股票和债券,都是由供需决定的。供大于求,价格下跌;反之,价格上涨。

    但如果再深入考察,需求的背后又是什么?是人们购买某种商品的愿望吗?显然,一个有愿望但是没有购买能力的情况,最多只能称之为「准需求」,它还不是真正能影响价格的需求。

    比如我现在手上只有1000块现金,但我非常想购买一台iPhone. 我的这个愿望,并不能构成对iPhone的需求,从而也无法影响这个商品的价格。

    从根本上说,一个人手持货币的数量,从根本上决定了需求的的多寡。而非购买某个商品的意愿。人们分析房价时,往往会错误地将这种意愿,定义为对房子的需求。

    因此,最终意义上,人们手持货币的多少决定了需求,进而决定了商品的价格。

    6

    扯点题外话,如果对某些似是而非的观点表示疑惑时,我有一个十分好用的方法分享给各位。

    比如我们常听人说:

    “一线城市永远涨,因为它有区位优势”,

    “全国就一个北京,就一个上海,就一个深圳......”

    这些逻辑表面上看好像也没毛病。但你反过来想,北京上海深圳一直都在,一直都是稀缺的特大城市。为什么这些区位优势一直在,但它们的房价不是一直慢慢相匹配地涨呢?难道2015年一线城市房价的猛涨,是因为它们的区位优势在那一年迅猛增加?

    反过来想,总是反过来想!

    查理芒格亦如是说。

    作者:admin  发布时间:2021-01-02  点击数:

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